Estimation de votre appartement à Besançon en 2026 : que vaut vraiment votre bien, de Battant à Planoise ?
Studio près de la fac, T3 au pied de la Citadelle ou T4 à Planoise : à Besançon, l’adresse de votre appartement compte presque autant que sa surface. Je suis Jean-François Palaticky, conseiller immobilier du réseau iad France à Besançon, et j’accompagne les propriétaires qui veulent connaître la valeur réelle de leur bien.
Dans cet article, vous trouverez les prix réellement signés en 2025, les écarts entre quartiers et les critères qui font bouger une estimation ici. Vous verrez aussi pourquoi un simulateur en ligne ne suffit pas.
Le marché immobilier à Besançon aujourd’hui
Une ville d’appartements, et de petites surfaces
En 2025, 1 684 appartements ont été vendus à Besançon, contre 172 maisons. Le parc compte 87 % d’appartements, et 62 % des ventes portent sur des logements de moins de 60 m².
Avec 62,9 % de locataires, la demande locative reste solide : étudiants, jeunes actifs, salariés des microtechniques.
Des prix qui remontent, sans s’emballer
La médiane des ventes atteint 2 202 €/m² en 2025, soit +3,4 % sur un an. Les notaires de Franche-Comté retiennent 2 140 €/m² pour l’ancien, en hausse de 4,9 %. Les volumes, eux, ont rebondi de 22 % après le creux de 2024 (1 380 ventes, le plus bas depuis 2021).
Voici ce que donnent les prix médians par taille de logement en 2025 :
| Typologie | Surface médiane | Prix médian |
|---|---|---|
| Studio | 28 m² | ≈ 70 000 € |
| 2 pièces | 46 m² | ≈ 107 000 € |
| 3 pièces | 65 m² | ≈ 143 500 € |
| 4 pièces | 76 m² | ≈ 135 000 € |
| 5 pièces et plus | 97 m² | ≈ 173 400 € |
Oui, le 4 pièces se vend en médiane moins cher que le 3 pièces. Le prix au m² passe de 2 616 € pour un studio à 1 827 € pour un T4.
Entre Dijon et l’Arc jurassien
Besançon reste sous Dijon (2 729 €/m²) et Pontarlier (2 689 €/m²), mais loin devant Belfort (1 353 €), Vesoul (1 218 €) et Montbéliard (1 048 €). En cinq ans, la hausse se limite à +10 % environ : les prix sont solides, sans bulle.
À Besançon, c’est l’appartement de moins de 60 m² qui donne le tempo du marché et fixe les prix de référence.
- 1 684 appartements vendus en 2025, contre 172 maisons
- Médiane à 2 202 €/m² (+3,4 %), notaires à 2 140 €/m² (+4,9 %)
- Volumes en rebond de 22 % après le creux de 2024
- Le prix au m² baisse avec la taille : 2 616 € en studio, 1 827 € en T4
- Environ +10 % en cinq ans : un marché solide, sans bulle
Les quartiers qui font la différence à Besançon
Le haut de marché : centre ancien et collines
République et Centre / Chapelle-des-Buis tiennent la tête, autour de 2 598 €/m².
Quelques adresses dépassent 2 950 €/m² : rue Mathias Ullman, chemin du Fort des Montboucons, rue Georges Monneur et rue François Arago.
Viennent ensuite :
Là où la hausse se concentre
En 2025, Saint-Ferjeux / Rosemont a pris 5 à 10 %, Battant 5 % et Butte-Grette 3 à 5 %. Ailleurs, la hausse reste sous 2 %. À la Mouillère et à Fontaine-Argent, quelques maisons ont dépassé 5 000 €/m², mais ces ventes sont trop rares pour servir de référence à votre appartement.
Le cœur de marché et les secteurs plus accessibles
Entre 2 130 et 2 400 €/m², on trouve Xavier-Marmier, Villarceau, la rue de Vesoul, Viotte, Chasnot, Montrapon, Sarrail, Rotonde, Chaffanjon et Vaîte / Clairs-Soleils. Plus bas, Torcols tourne autour de 1 969 €, Planoise / Châteaufarine autour de 1 863 €, la rue de Belfort et Trey autour de 1 733 €. Certaines artères descendent encore :
- avenue de l’Île-de-France : 1 188 €/m²
- avenue du Parc : 1 257 €/m²
- rue Albrecht Dürer : 1 667 €/m²
Entre Trey et République, deux appartements identiques de 60 m² peuvent afficher plus de 50 000 € d’écart. L’adresse passe avant la surface.
- République et Centre / Chapelle-des-Buis en tête, autour de 2 598 €/m²
- Hausse concentrée sur Saint-Ferjeux / Rosemont, Battant et Butte-Grette
- Cœur de marché entre 2 130 et 2 400 €/m²
- Secteurs accessibles : Planoise ≈ 1 863 €, Trey ≈ 1 733 €
- Plus de 50 000 € d’écart possible pour un même 60 m²
Ce qui fait vraiment varier le prix ici
Le DPE, devenu un argument de négociation
À Besançon, 18,3 % des logements sont classés E, F ou G, dont 5 % en F ou G, soit près de 2 000 logements.
La location est interdite depuis 2025 pour les G. Elle le sera en 2028 pour les F et en 2034 pour les E. Dans une ville de locataires, l’acheteur investisseur intègre ce calendrier dans son offre.
Étage, vue et relief
Brégille, la Chapelle-des-Buis, Velotte, les Montboucons : les hauteurs et la vue sur la boucle du Doubs tirent les prix vers le haut. Le relief empêche la ville de s’étaler et concentre la demande. Un étage avec ascenseur et une vue dégagée se valorisent face à un rez-de-chaussée sur rue.
Copropriété, annexes et état
En centre ancien, les premiers postes de décote sont connus : charges élevées, travaux votés, ravalement à venir, mode de chauffage. À l’inverse, une cave, un parking ou un balcon valent cher là où l’extérieur est rare.
Quelques ventes réelles de 2025 montrent ces écarts :
Ce qui soutient la demande
Le TGV Rhin-Rhône, l’université, les microtechniques et la proximité de la Suisse alimentent une demande régulière. Le neuf se négocie autour de 3 400 €/m², environ 50 % au-dessus de l’ancien. Un ancien bien rénové garde donc une vraie carte à jouer.
Deux T3 de surface quasi identique ont été vendus avec 85 000 € d’écart en 2025. L’état, l’étage et le DPE expliquent presque tout.
- 18,3 % des logements classés E, F ou G : le DPE pèse dans la négociation
- Calendrier locatif : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034
- Hauteurs, vue et ascenseur valorisent ; rez-de-chaussée sur rue pénalise
- Charges, travaux votés, ravalement font décoter ; cave, parking, balcon valorisent
- Neuf à 3 400 €/m² : l’ancien rénové reste compétitif
Pourquoi une estimation automatique ne suffit pas à Besançon ?
Selon la source consultée, le prix d’un appartement bisontin varie fortement. Sur un appartement de 63 m², la surface médiane des ventes, l’écart dépasse 30 000 €.
Les indices fondés sur les annonces reflètent des prix demandés, pas des prix signés. Quant aux chiffres par quartier, ils reposent souvent sur quelques dizaines de ventes seulement.
Un algorithme ne connaît ni votre étage, ni votre vue, ni vos charges, ni le ravalement voté à la dernière assemblée générale. C’est précisément ce que je viens voir chez vous :
- Je me déplace chez vous pour observer l’étage, la vue, l’état, le DPE et la copropriété.
- Je compare votre bien aux ventes réellement conclues dans votre rue et votre résidence.
- Vous repartez avec une fourchette argumentée, gratuite et sans engagement.
Un simulateur vous donne une moyenne. Votre appartement a un étage, une vue, un DPE et des charges : c’est cela qui se négocie.
- Selon la source, de 2 140 à 2 623 €/m² pour le même marché
- Plus de 30 000 € d’écart sur un appartement médian de 63 m²
- Les annonces donnent des prix demandés, pas des prix signés
- Seule une visite intègre étage, vue, charges et travaux votés
En résumé
- Un appartement s’est vendu autour de 2 200 €/m² en médiane en 2025, avec une hausse de 3 à 5 % sur un an.
- Les petites surfaces dominent le marché et se paient le plus cher au m².
- Entre Trey et République, l’écart peut dépasser 50 000 € pour 60 m².
- Le DPE, l’étage, la vue et les charges font la différence à surface égale.
- Les simulateurs en ligne divergent de plus de 30 000 € sur un bien médian.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d’un appartement à Besançon en 2026 ?
Les dernières ventes publiées, celles de 2025, donnent une médiane de 2 202 €/m². Les notaires de Franche-Comté retiennent 2 140 €/m² pour l’ancien. Une vente sur deux se situe entre 1 735 et 2 716 €/m². Le quartier, l’étage, l’état et le DPE placent votre bien dans cette fourchette, voire en dehors.
Combien vaut un appartement de 60 m² à Besançon ?
Pour la majorité des ventes, comptez entre 105 000 et 165 000 €. Un 60 m² à Trey ou à Planoise se situe plutôt en bas de fourchette. Le même bien à République, Battant ou Brégille vise le haut. L’état, les charges de copropriété et la présence d’un balcon ou d’un parking affinent le chiffre.
Les prix de l’immobilier baissent-ils à Besançon ?
Non. Après deux années de stagnation en 2023 et 2024, les prix sont repartis à la hausse : +3,4 % sur les ventes de 2025 et +4,9 % selon les notaires. Les volumes ont aussi rebondi de 22 %. La hausse reste toutefois concentrée sur Saint-Ferjeux / Rosemont, Battant et Butte-Grette.
Quel est le quartier le plus cher et le moins cher de Besançon ?
République et Centre / Chapelle-des-Buis sont en tête, autour de 2 598 €/m² pour un appartement. Trey et la rue de Belfort ferment la marche, autour de 1 733 €/m². Certaines artères, comme l’avenue de l’Île-de-France, descendent sous 1 200 €/m². Ces chiffres de quartier sont des ordres de grandeur.
Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Besançon ?
Le délai moyen observé sur PAP tourne autour de 72 jours. Ce n’est qu’un repère : un bien bien placé et estimé à son juste prix part plus vite. Un appartement surévalué, ou classé F ou G sans travaux chiffrés, peut rester en vente bien plus longtemps.
Vaut-il mieux vendre son appartement loué ou vide à Besançon ?
Vendu loué, il intéresse les investisseurs, attirés par un rendement brut proche de 6 %. Vendu vide, il touche aussi les acheteurs qui veulent l’habiter, soit un public plus large. Si le DPE est F ou G, la question de la remise en location pèse sur le prix. L’estimation doit en tenir compte.
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Jean-François Palaticky
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